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旅游地產是“中國制造” 應適當去房地產化

21世紀經濟報道 2015-07-27 16:28:56

魏小安不僅指出萬達文化旅游模式仍然是房地產開發,還表示途家等的互聯網共享短租系統是“變種產品”,未來看不清楚。

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作為國家旅游局政策法規司前司長,魏小安對中國旅游業的思考和發言,飄散著一絲火藥味。

在7月19日的博鰲·21世紀房地產論壇上,魏小安不僅指出萬達文化旅游模式仍然是房地產開發,還表示途家等的互聯網共享短租系統是“變種產品”,未來看不清楚。

他的發言,更多是對過去20多年中國旅游業房地產化的反思,“為滿足旅游需求而開發的房地產,因旅游需求而拉動的房地產,因旅游時尚而符號化的房地產,坐落于旅游景區的房地產,概念太籠統,什么都可以裝。”他說,對開發商來說,旅游可以賠,最終在地產上賺,以地產為主,以度假為輔,可以做出什么好產品?

魏小安回憶說,中國現今真正的旅游度假產品很少,1991年批復建設12個國家旅游度假區基本都沒有成功,反而都是從房地產起步,從建設高爾夫球場開始,包括三亞的亞龍灣。

在他看來,旅游地產這一說法是“中國制造”,地產商的進入給旅游發展注入了新血液,產生了重要作用。

這些年大型的旅游項目基本上都是地產商開發的或者是參與開發的,巨額資金注入使旅游開發從億元級上升到百億元級;此外還形成了房地產模式與傳統模式的結合。

但從旅游的角度看,是以住宿功能為中心;而房地產的角度是定居、商居、旅居和閑居。目前所謂的旅游地產多以房地產開發為主、旅游產業為輔,有點本末倒置。

度假地產,在中國的語境之內也成為房地產的一種類型,導向成為問題,膠東半島正在自食其果,其他地方步其后塵;開發商方面,萬達模式從城市綜合體到度假區,本質上還是房地產開發。

旅游、度假的特點,從客人來說有四個方面的花費,時間、精力、體力和金錢,這四個花費如何組合?強化旅游地產和度假地產的結果是開發商一次性賣房子、一次性掙錢,政府一次性收入,整個市場缺少消費。

“在2005年的時候,三亞市的市長跟我說過,地產不能再搞,三亞一年只有這么一個多月才有人來,剩下的時候都是空城,這個城市這么發展?他提出多做度假酒店,控制地產,開發商和政府相互博弈。”魏小安說。

旅游房地產化還導致了旅游膨脹的需求與供給不足同時存在。工業化中后期,在中國休閑度假成為剛性需求,迅速膨脹。2014年中國國內旅游人次36.5億,人均出行2.7次,花費3.25萬億元,另外出境人次1.14億,花費1萬億元。

但另一方面,城市休閑空間嚴重短缺,度假產品嚴重不足。中國的海岸線18000公里,6000多個島嶼,但真正做濱海度假旅游的不超過10個地方。而海南房地產開發過度,東部開發過剩,湖泊旅游污染嚴重,鄉村旅游成為主流;由于度假產品嚴重不足,就形成了兩個溢出,一個是向海外溢出,一個是向景區溢出,形成了節假日景區到處人滿為患的局面。

魏小安認為,國內旅游酒店業做得好的是紅樹林模式,就是追求純粹的度假產品,因為開發商原來做過房地產,紅樹林項目在政府規劃時標明可以配套25%的度假投資,但是開發商一平米都不做,因為業主比客人還難侍候。

問及是否代表著發展旅游地產應該“去地產化”時,魏小安表示沒有地產也不行,完全圍繞地產也不行,“去地產化”一詞太絕對。

事實上,隨著旅游地產的發展,國際上的分時度假、國內的途家以及萬達旅游、花樣年美易家等多種模式都在尋求發展空間。對此,魏小安直言:“從1998年至今17年,我沒有看到一家分時度假公司成功,我只看到一家又一家公司倒閉。”

魏小安表示,途家等互聯網+閑置資源模式是發達國家模式的翻版,相當于自住房進入酒店市場,然而中國的不同在于新房子已進入度假市場,而不是閑置自住房的度假交換。“我們基本上是新房子進入度假,很多樓盤在開盤的時候被綁定了度假。”

共享經濟的前提是誠信社會,而這恰是中國最缺乏的資源,魏小安表示目前還無法判斷途家式的模式未來會如何。

他認為,目前旅游產業與互聯網已緊密結合,可以說“+互聯網”已經普遍化,但多數仍是將互聯網當作工具,并未達到“互聯網+”的深層次結合,用互聯網思維來思考業務的發展還有一段過程。

 

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責編 劉雪梅

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