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新力控股“官宣”陳凱加盟,“明星經理人”如何駕馭地產“黑馬”?

每日經濟新聞 2020-03-02 21:33:25

“黑馬”新力迎來“明星經理人”。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

今天(3月2日)上午,新力控股(集團)有限公司(02103,HK;以下簡稱新力控股)發布公告稱,陳凱已獲委任為聯席董事長、行政總裁兼執行董事。

被行業視為“明星經理人”的陳凱,有著在華潤置地、龍湖地產、復星地產、陽光城和中南置地等眾多房企就職的豐富經驗。早在2月22日,中南置地方面即回復《每日經濟新聞》記者稱,陳凱有了新的人生規劃,準備辭去中南置地董事長。陳凱本人回復記者時則稱,“中南現在很穩定了,我可以抽身花點時間在自己身上。”

在58安居客房產研究院分院院長張波看來,陳凱的加盟對于新力的好處最顯而易見。但對于當下的新力來說,更為重要的是如何用好這位“明星經理人”來穩住2020年的銷售業績和市場溢價。

實際上,最能反映目前新力上述兩項能力的就是股價。新力控股的股價自去年11月15日上市首日破發后,便持續在3.90~4.10港元間波動,一直未能突破發行區間的最高價位(4.25港元)。

那么,陳凱的加盟能否給手握“千億門票”的新力控股更高的預期和價值?

新力控股公告截圖

準千億業績與不溫不火的股價

成立于2010年的新力控股,于2019年11月15日正式登陸港交所后,成為最年輕的港股內房企。

截至今日收盤,新力控股的股價報4.12港元,而上市當日的股價為3.95港元。就是說,自上市以來,新力控股的股價累計漲幅為4.3%。在綠鞋機制的保護下,股價雖無大幅上漲,但也沒有過分下滑。

而就新力控股31倍的靜態估值來看,在平均估值5~9倍地產股里,還享受著剛上市的新股估值溢價。畢竟與新力控股同一陣營的龍光地產(03380,HK)和佳兆業集團(01638,HK),估值僅在6.7倍和4.9倍。而“地產一哥”碧桂園的靜態估值也僅5.5倍。

但多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示,新股的估值優勢不會一直持續,隨著2019年結轉收入和利潤的公布,高靜態估值或將成為歷史。

就2019年的業績而言,上市后的新力控股并沒有每月披露銷售表現。而在克而瑞公布的榜單中,2019年新力地產的全口徑銷售額為987.3億元,距“千億”門檻僅一步之遙。

上市以來新力控股股價表現  數據來源:同花順

克而瑞數據顯示,2016~2019年,新力控股的合約銷售金額分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元和987.3億元,復合增長率高達82.9%。也因此,新力控股也被業界稱為一只不折不扣的“黑馬”。

2月17日,國際投行招銀國際發布的一份關于新力控股的研究報告認為,該公司未來3年將維持良好的項目交付節奏,預計2019~2021年股東應占凈利潤分別為14.68億元、27.39億元和36.18億元,3年的復合年增長率將達到106%。

上述報告還預計,2020財年末,新力控股每股資產凈值為8.69元。因此,招銀國際給予新力控股集團買入評級,目標價定為4.83港元。目前,新力控股較招銀國際目標價還有將近20%的向上空間。

陳凱加盟后新力如何改變?

一位不愿具名的頭部房企IR告訴《每日經濟新聞》記者,股價會和業績掛鉤,但除了業績之外,市場會偏好低負債的地產股,并給予相對高的估值,這也是房企不遺余力降負債的原因。

從負債看,中報顯示,2019年新力控股的中期資產負債率82.74%,流動負債在總負債中的占比提升(同比增幅約11%)。同時,流動比率和速動比率,以及現金到期債務比等反應短期償債能力的指標都有降低。

從償債指標來看,新力控股的現金短債比快速提升,截至2018年底,其現金短債比為109%。這一指標低于成熟穩健的龍頭房企,意味著新力控股的資金有較高的運用率,現金足夠覆蓋短期債務,整體財務管理能力保持穩健。

在上述頭部房企IR看來,資本市場對上市公司高管的看法會一定程度上影響溢價,市場目前已經消化了這個利好,所以長期還是看公司的基本面,即綜合業績、安全性、未來成長性等情況。

數據來源:克而瑞  制圖:每經編輯 魏文藝

從目前情況來看,截至2019年7月31日,新力控股共計有110個處于不同發展階段的物業項目,合計建筑面積約為1500萬平方米。其中已竣工土地面積約為27.59萬平方米,處于開發中物業的土地面積1170萬平方米,持作未來開發物業的總建筑面積約為300萬平方米。

以新力控股目前接近1.5萬元/平方米的銷售均價計算,這意味著未來至少能夠釋放出超過2250億元貨值,今年將大概率實現“千億”目標。

“新力控股已經展現出了作為二線房企的成長性,短期內股價應該不會出現向下波動的情況。”上述頭部房企IR表示。

不過張波指出,目前新力在品牌、產品等的溢價上沒有太多建樹,后續面臨的問題不但是銷量、體量,市場美譽度也尤為重要。

而眾所周知,在2017年陳凱加盟中南置地任董事長后,讓中南置地的銷售額很快從500億元跨過千億元,2019年的合同銷售金額達1960.5億元。

而隨著陳凱的加入,下一步新力控股在鞏固經營、優化溢價、沖擊“千億”等層面,或有不小的動作。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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